No cenário atual, a busca por soluções inovadoras, seguras, legais e eficientes para atender às demandas da Administração Pública, tem sido objeto de muito enfoque, especialmente em razão da aplicação do princípio da eficiência.

Diante desse desafio, o contrato de "Built to Suit" ("construído para servir”, em tradução livre), tem se mostrado uma alternativa interessante para atender às necessidades de infraestrutura e, para a otimização de recursos no âmbito da administração pública.

O contrato de built to suit é um instrumento jurídico pelo qual uma parte, denominada locador, se compromete a construir ou adaptar um imóvel de acordo com as especificações e necessidades da outra parte, denominada locatária, que utilizará o espaço para desenvolver suas atividades. Nesse tipo de contrato, o locador assume a responsabilidade pelos custos e pelos riscos da construção ou adaptação do imóvel, que será entregue ao locatário pronto para o uso. 

Assim, uma das principais características do contrato de built to suit é a personalização do imóvel de acordo com as necessidades do locatário, com uma estrutura projetada e construída levando em consideração a pretensão do locatário. Por outro lado, por demandar elevados investimentos para deixar o imóvel em condições especificas de utilização, essa modalidade de contrato possui valores de locação e prazos maiores do que os comuns, além de estabelecer multas elevadas para o caso de descumprimento, justamente para possibilitar o retorno do investimento ao locador. 

Além disso, é possível também nesta modalidade contratual, se estabelecer que ao final da contratualização, ou após um período determinado, mediante condições previamente estabelecidas, o locatário possa adquirir o imóvel, sem a necessidade de um grande investimento inicial. 

No âmbito da administração pública, essa modalidade de contrato tem sido utilizada como uma solução eficiente para atender às necessidades de infraestrutura, especialmente nas áreas de saúde, educação, segurança pública. Desse modo, o built to suit tem se apresentando como alternativa possível de suprir a demanda por espaços adequados para o funcionamento de órgãos e instituições públicas, sem que o poder público necessite investir recursos significativos na aquisição, construção ou adaptação dos imóveis. 

Sob a perspectiva da legalidade da utilização dessa modalidade de contrato no âmbito da administração pública, é relevante destacar que o Tribunal de Justiça de São Paulo, recentemente reconheceu lícita a contratação na modalidade de built to suit para a construção de um hospital municipal, reforçando a sua aplicabilidade no setor público. 

No caso mencionado, Tribunal de Justiça de São Paulo considerou que o contrato de Built to Suit é uma alternativa lícita de contratualização no âmbito da administração pública, desde que observadas as normas e princípios que regem a atuação do Estado, tais como a licitação adequada, a economicidade, a eficiência e a transparência no processo de contratação. 

 Portanto, o contrato de Built to Suit apresenta-se como uma alternativa valiosa para a administração pública utilizar em questões relacionadas a sua infraestrutura, permitindo a utilização de imóveis sob medida para suas necessidades, ao mesmo tempo em que demanda um investimento menor dos cofres públicos, devendo em todos os casos, ser precedida de licitação adequada, e atender os princípios da economicidade, eficiência, legalidade e transparência, que são caros à administração pública de modo geral, especialmente nos processos de contratação. 

DOUGLAS DE OLIVEIRA SANTOS, Mestre e Doutorando em Direito Empresarial e Contratos, Conselheiro da OAB/MS, sócio do escritório O.V.A Advogados.